来源：地产K线

“当所有人都疯狂的时候，你必须保持冷静。”以此来回观房地产市场，还是很贴切的。

(资料图)

狂飙突进的时代，一批又一批的千亿房企诞生，他们多有一个共同的“法宝”，即“高杠杆，高周转”。在那时，规模大小成为了衡量一家房企好与坏的重要标准。

然而2020年开始，市场变天了。三道红线政策出台、融资端收紧、疫情肆虐等一系列不利因素，让地产行业艰难起来。更出人意料的是，当时被行业称为最艰难的2020年，或许还是近三年里最好的一年。

三年的时间里，外部环境的巨变，让曾经千亿房企一家又一家的陨落，能依旧保持着坚韧的房企，多是在高歌猛进时代下仍保持冷静态度的企业。

万科，是一个典型的代表。在2012年之时，万科就已经提出，房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”，2018年，其又喊出了“活下去”的口号，而这一段时期，是房地产市场异常火热的时期。

从结果可以看出万科“冷静”的成果。在地产行业最艰难的三年时间里，万科依旧保持稳健，同时也守住了安全底线。不仅如此，为抵御房地产市场变化的影响，万科完成了第二增长曲线的构建。

6月30日的换届股东大会上，在谈到过去三年任期的感受时，郁亮感叹，过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。但他仍表达了对未来的信心。

郁亮认为，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和的。企业要抓住未来的行业机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资。

因此，万科会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

危机感驱动，而不是危机驱动

在长期主义者的字典里，敬畏市场、未雨绸缪一定是关键词。尤其在周期产业中，前瞻的力量尤为凸显，如果等到危机到来再“临时抱佛脚”，往往为时已晚。

万科以居安思危著称。即使在房地产行业的鼎盛时期，万科也始终坚守着财务安全底线，甚至因此引发了行业质疑，认为万科是在传播焦虑。

事实证明，正是这份危机感和坚守，让万科有了穿越周期的底气。截止2022年底，万科的净负债率仅为43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。

期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。年内，万科经营现金流录得正值，这已经是公司保持经营现金流为正的第14年。

健康的财务状况为公司业务的发展提供了充足动力。在大多数房企出现亏损、利润下滑的2022年，万科录得营收5038.38亿元，同比上升11.27%，实现归母净利润226.18亿元，实现企稳。

“我们能走到今天，依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒。”这是万科曾经的自我评价。

当过去三年行业中许多企业忙于自救的时候，万科已对行业做出了新一轮的判断——随着土地红利和人口红利的褪去，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

想到才能做到，从这两年的行动来看，无论是提升投资质量、追求高质量交付、打造差异化产品和服务，从各个维度，万科已经开始了“管理红利时代”的实践。

下半场的入场券

经过2022年的至暗时刻的洗礼后可以发现，仅仅依靠地产一项业务已经不能支撑房企持续长远发展，如今依旧走在前端的房企，需要具备“多条腿”走路的能力。

早在2013年，万科明确了“城市建设服务商”发展方向，正式拉开转型序幕。在转型最初的几年里，万科承受了不少的压力和质疑，业内有声音认为万科的转型浪费了资源，使公司从规模老大座位上掉了下来。

但时间是最好的证明。坚定多年的转型，终于在行业入冬之后，开始见到回报。

在行业最艰难的三年里，万科的经营服务业务收入却节节增长，让市场更清晰的看到万科转型的成果以及对万科业绩的支撑。

2022年万科经营服务业务营收首次突破了500亿元，其中万物云营收首次突破300亿元，同比增长26.1%；万科的物流业务经营收入同比增长 17.9%，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。

此外，万科的长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管理租赁住房 21.5 万间，其中，万科在北京、天津、深圳等14个城市，商业业务方面，2022年新开业 25 个项目，营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。

不仅如此，万科的经营服务业务开始得到了资本市场的检验和认可。万物云在港股最冷的时刻上市，仍得到多家重磅投资机构认可，成为年内最大IPO；万纬物流类Reits发布，成为业内首支没有底层托底协议的类Reits；万科与建行成立建万基金，收购多个泊寓项目。

实际上，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，万科这类经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现，对投资者的吸引力在变强。国内多家知名投资机构也曾公开表达了对万科经营服务业务的看好。

国金证券认为，未来在 REITs等金融工具的持续带动下，万科经营服务业务或迎来快速发展。同时，华泰证券也认为，万科不动产运营有望迎来价值重估。

方向对、起步早、布局全、协同多，是郁亮对于万科经营服务业务的评价。而事实上，这些也是万科经营服务业务能够成为业内数一数二存在的原因。更重要的是，经营服务业务已经交完了学费，接下来则是经营服务开始正向贡献的阶段了。

每一次行业的重大调整，都检验着企业的长期经营策略，也展现了企业在艰难处境下的韧性和生命力。作为中国房地产行业最稳健的长跑选手的万科，在这一轮周期中，已经依靠此前的坚守，比其他选手领先了一个身位。

这一轮淘汰赛已经接近尾声，之后仍有新的挑战到来，但相信万科已经做好了准备，正如郁亮在换届股东会上所说：“道路是曲折的，前途是光明的，有信心万科能够穿越周期。”